京都で木の家改築・建て替えで暮らしリスタート

初めまして。
京都で木の家を建てておりますエビナ製材で
改築・建て替え・リフォーム工事を担当しております
海老名智史と申します。

この投稿では、

改築・建て替えって何？

新築とは違うけどどう違うの？

中古住宅を買って改築や建て替えしたいのだけど色々不安があって
前に進めないんだけど・・・

エビナ製材の木の家の改築や建て替えってどんなの？

などなど、皆さんが疑問や不安に感じていらっしゃる点を
できるだけ分かりやすく説明させていただきたい、と思います。
（長文を書くのが大学の卒論以来20年ぶりなので、
読みにくい点は多々あるかと思いますが、ご容赦くださいませ）

新築と改築や建て替えの大まかな違い

さて、最初に新築と改築や建て替えの違いについて
お話いたします。

住宅としての違いを端的に言うと

新築は何も無い土地の状態から新しく建てるので
予算が許す限り自分の希望通りに出来るお家。

改築や建て替えは今のお家の問題点
（地震が心配、暑い、寒い、湿気やすい・・・などなど）
を解決し、快適に暮らせるお家にすること。
そうして、お家の寿命を延ばしてあげること。

他にも色々とあるのですが
ものすっごく！長文になるので
ボチボチとお話ししていきたいと思います。

エビナ製材の木の家の改築や建て替えは

木を扱い続けている材木屋として

構造材（柱や土台、梁など）の問題点を見究めることで耐震性を高めたり、
無垢材や珪藻土などの自然素材を使うことによって快適性を高めております。

長年住んでいる家を改築や建て替えするのと
新たに中古物件を買って改築や建て替えするのでは不安は雲泥の差

長年、自分が小さい頃から住んでいる家や親が長年住んでいた家って
設備も古くなってくるし、暑いし寒いし・・・
でも愛着があるし、近所もええ人やし・・・
出来ればこのまま住み続けたいなあ、という方は
いらっしゃるかと思いますが、
こういう方は

自分の家のどこを改築したいのか、または建て替えしたいのか
ある程度考えていらっしゃる、と思います。
（屋根が傷んでるかとか、壁の中がどうなっているかは
目で見てみないとわかりませんが・・・）

一方、新しい住まいを探していて
住みたい地域は決まっているんだけど、
そのエリアで土地を買って新築を建てると予算オーバーになるし・・・
中古物件なら手頃なんだけど、
その家に住んでないし、見た目で改築したい箇所はあるんだけど
見えないところや私たちが気づかないところで改築しなければ
ならないところもありそうだし・・・

そもそも改築や建て替えの工事費用がいくら掛かるか
見当がつかない・・・

こんなんでは、折角お家や立地を気に入っていても
とてもじゃないけど買う決断なんか出来ない！

そうです。
自分が住んでいない中古住宅を購入するのは
期待や希望よりも不安のほうが大きい方が多いかと思います。

では、どうすれば良いか。

中古物件を不安なく購入するにはどうしたらいいの？

改築や建て替えすることを前提に中古物件（一戸建て・マンション）を
購入しようとすれば、大抵の方は不動産会社さんに依頼されます。

いろんな物件を紹介してもらって、外から自分たちだけで見に行ったり
家の中も見たい、と思えば不動産屋さんの営業さんに案内してもらったり。

そして色々見た中で、気に入った中古のお家に巡り会ったとしましょう！

立地や環境は気に入ったんだけど
改築工事するのに結構費用は掛かりそうだなぁ・・・

「こちらの希望通りの工事をして貰うといくらほど掛かりそうですか？」

「いや〜、不動産のことはお答えできますが、建築のことは工務店さんに聞いてください。」
というドライな不動産屋さんがいれば
「弊社が依頼している工務店に概算見積を出してもらいましょうか。」という
親身な不動産屋さんもいてはります。

でも、親身な不動産屋さんでもあなたと工務店さんを直接会わせて
じかに話をしてもらったりするようセッティングすることは稀です。
（わざわざ工務店に来てもらっても、この物件の購入がまとまるか
　分からないし、工務店にも悪いしなあ・・・）
と不動産屋さんが思ったりするので・・・

そうすると、お客さまは顔の見えない工務店の見積で改築の工事代を
判断することになります。
金額は分かったけど、その工務店さんが建てた施工実例が見たいんだけど・・・
できればどんな工務店さんか会って話も聞いてみたいし・・・

結局、自分たちで気に入った工務店さんを探して
その人達に物件を見てもらって、直接希望を伝えて話をして
プロのアドバイスをしてもらうのが改築や建て替え前提の中古物件購入には
不可欠です！

買うかどうか分からないのに来てもらうのは悪いなあ・・・
と思ってあまり遠慮しないでくださいね。

気に入った物件があったら、気に入った工務店に相談して見てもらう。
これが不安なく中古物件を購入するポイントです。

では実際に改築や建て替えをどのように進めていくの？
〜物件調査（一戸建て）　雨漏りなどの確認編〜

さきほど、中古物件を購入する不安を解消する方法をお話ししました。

実際に、我々工務店が物件を調査しに行かなければなりません。

木の家の改築・建て替えに携わるエビナでは
物件調査をして、お客様から希望の改築内容をお伺います。
そのあと、概算見積の作成とプランのプレゼンをさせていただきます。
費用は無料です！

さて、エビナではどのように物件調査を行っているかを
お話ししたいと思います。

まずは、お客様との初面談。

弊社ショールームでエビナがどんなお家を建てているかを体感していただいて
気に入っていただければ、次は実際のお家にお邪魔して
お客さまのヒアリングをさせていただき、目視できるところを
細かく調査していきます。
（この辺りはお医者さんの問診と触診のシーンをイメージしていただくと
　分かりやすいかもしれません。エビナがお医者さんでお家が患者さんと
　考えていただくと。）

一戸建てのお家で木造の家屋の場合、
一番傷む原因になるのは

雨漏り・水漏れ・湿気が多い→木が柔らかくなる・腐りやすくなる→
シロアリが柔らかくなった木を食べる

シロアリが大事な部分の木（重要な柱や床下の土台、場合によっては
2階までシロアリが上って食べることも・・・基本的にシロアリは1階の床下から
1〜2メートルくらいしか上がっていかないのですが・・・）を食べてしまうと
地震にも弱くなってしまいます。

なので、
・雨漏りがないか、
・水漏れがないか、
・湿気の多い環境ではないか、
などをまず調査します。

・屋根に上って確認し（上がれない場合もあります）、
・外壁のひび割れを確認し、
・屋内の天井を見て雨ジミを確認し、
・床下を見て湿気を確認します。
・また隣家との建て込み具合によっても湿気やすい、
などもあるのでその点も確認します。

実際は大方の木の部分が天井・壁・床に覆われているので
最終的には全てめくらないと腐っている部分やシロアリにやられている部分は
分からないのですが（人間でいえば手術するようなものですね、
開腹して患部を確認する）、ある程度の予測を立てることはできます。

では実際に改築や建て替えをどのように進めていくの？
〜物件調査（一戸建て）　構造の確認編〜

構造の確認のための物件調査についてお話をします。

なぜ構造の確認をするか。
地震に対する強度があるかを調べるのが主な目的で、
補強すべき箇所の想定をするためなのですが、
ほかにもご希望のプランに合わせるには柱を抜いたり移動したり
ということも考えなければならないので、それが可能かどうか、
という検討のためにも調べます。

構造とは、基礎のコンクリートとその上に建っている木造部分
（土台・柱・梁・屋根裏の小屋組みなど）のことです。

1）まず、基礎のコンクリートです。

建てられた年代が戦前以前のものや京町家、古民家などは基礎ではなく
石の上に柱が建っているパターンが多いですが・・・

昭和30〜40年代の経済成長期に建てられたおうちの基礎は
今のように鉄筋が入っていない無筋のコンクリート基礎が多いです。
（当時はその施工方法が普通でした・・・）
ですが、
やはり鉄筋の入っていないコンクリートは強くないです。

その基礎を目視や金づちで叩いたりして
鉄筋の有無を確認します。

2）次に基礎の上に建っている木造部分の調査です。

柱の位置や木の組み方がどうなっているかを把握します。

さきほど書きましたが、
大方の木は天井・壁・床に覆われているのにどのように確認するのか？
と疑問を持ちではないかと思います。

そうですね、すべてを把握することはできませんが
見ることができる箇所（畳の部屋や点検口や床下収納など）から
可能な限り目視して現状を把握して見えない木造部分も合わせて
予想を立てておきます。

和室などで柱が見えている箇所が多いほうが把握しやすいですね。

それから、あると非常にありがたいのですが、
建てた当時の図面があると現状との照らし合わせも出来ますので
リノベをご検討の方は図面を探しておいていただくのも良いかと思います。

このように構造の調査をして、現状のおうちを図面化していきます。

ここまで雨漏り調査と構造の調査をして、
今のおうちの問題点の想定と把握ができました。

物件調査で見えてきた問題点への対応策

物件調査（前述の雨漏りなどの確認と構造の確認編）によって
おうちの問題が分かり、その問題を改築・建て替えすることで
解決しおうちの寿命を延ばしてあげることが必要なのですが、
１つ１つ具体的に対応策をお話ししたいと思います。

１）屋根の雨漏り

雨漏りの箇所や屋根材（瓦・金属板・スレートなど）の傷み具合によって
対応は変わるのですが、
部分的な補修で済む場合もあれば、全面的に新しくする場合もあります。
また全面的に新しくする方法も今の屋根を下地から一新する場合と
今の屋根の上から施工する場合の２パターンあります。

２）外壁のひび割れによる雨漏り

こちらも屋根の雨漏りの対応と同様で、雨漏りの箇所や外壁材の傷み具合で
部分的な補修または全面的な刷新（下地から一新または今の外壁の上から
施工）のいずれかになります。
ただし、対象となる外壁に足場が設置できないと工事ができませんので
足場設置できることが必要条件になります。

３）床下がジメジメ湿っぽい

床下が水はけの悪い土質で風通しが悪い場合は、ほぼ湿気ているのですが
地面に防湿シートを敷いて炭などの調湿材を敷きこむ場合もあれば、
床下全面に防湿シート＋コンクリート施工する場合もあります。

４）コンクリート基礎に鉄筋が入っていない

今の無筋の基礎の内周に鉄筋を新たに組んで、無筋の基礎コンクリートと
接続させた状態でコンクリートを流し込み、基礎の補強を施します。
予算をグッと抑えるパターンの施工としては
既存の基礎にシートを貼り付けて耐震補強する方法もありますが
施工したことはありません（施工方法としてはまだ新しいので・・・。
また勉強していきたいと思います）。

５）柱や土台が腐っている、または腐っている可能性が高い

木１本の傷み・腐り具合によって、傷んでいる箇所のみ取り換える場合と
１本丸々取り換える場合に分かれます。

６）木造の構造が地震に弱い

全体の構造を把握したうえで補強箇所を決めて
筋交いと呼ばれる部材や構造合板、金物などで補強していきます。

上記６つの工事ですが、おのおの予算も工期も違います。
そのおうちと皆さんに合った最適な方法をご提案していきます。

おうちの問題点への対応策を含む見積・プレゼンテーション
〜優先順位を考える〜

お客さまが希望されている改築工事の内容
（間取りを変えたい、無垢の床にしたい、珪藻土の壁にしたいなど）
と合わせて、おうちの問題点を解消する改築や建て替えの工事も含めて
見積書を作成します。

その見積書の金額がお客さまの予算の範囲内であれば良いですが
予算オーバーしていた場合、どうするか。

弊社もなるべくご予算内に収まるよう色々と方策は考えますが、
問題のある部分の改築工事はやっておいたほうが
良いですね、とお伝えしています。

その工事がこれから数十年暮らし続けていくには不可欠と思えば
なおさら必要性をお客さまに訴えます。

そうすると、どうしてもお客さまが希望されている改築の内容の中で
優先順位を考えていかなければなりません。

弊社も一緒に考えていきます。

お客さまの希望されている改築内容を数字に置き換えて100とすれば
なるべく100に近い数字に近づけられるようお話しができれば良いな、と
考えております。

それが満足して暮らすことのできる改築住宅づくりへの第一歩です。

海老名製材株式会社
専務取締役　海老名智史

2017年5月9日 6:10 AM
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